[摘要] 高端市场“小跑冲利”，自住商品房供应持续加大，自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也在一定程度上影响了中高端市场。自住型商品房的价格低于周边商品房价格的30%以上，有的甚至能达到50%。无论是量还是价，自住型商品房均是刚需商品房强有力的竞争对手。正因如此，自住型商品房也被业内看成是刚需商品房市
高端市场“小跑冲利”，自住商品房供应持续加大，自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也在一定程度上影响了中高端市场。自住型商品房的价格低于周边商品房价格的30%以上，有的甚至能达到50%。无论是量还是价，自住型商品房均是刚需商品房强有力的竞争对手。正因如此，自住型商品房也被业内看成是刚需商品房市场的“搅局者”。
高端市场“小跑冲利”
据统计，上周除了三个刚需项目平价入市外，北京商品住宅市场还有两个改善型项目入市，位于大兴亦庄的亦庄·金茂悦(楼盘资料) 和位于望京的望京·金茂府(楼盘资料 业主论坛) 分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。而与刚需项目“平价跑量”相反的是，这两个定位中高端客群项目走的却是“小跑冲利”的销售路线，两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，并当日售罄。
“自住商品房在减少了商品住宅用地的同时改变了土地竞价规则，令未来纯商品住宅的泛豪宅化趋势愈发明显”，高姗认为，在高地价的支撑下，高房价成为经济规律作用的必然结果。同时，自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化。为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫让利跑量，房企将更倾向于通过中高端项目来冲利，未来北京的中高端项目尤其是高端市场，仍将具有较大的价格上涨空间。
据亚豪机构统计，上周北京商品住宅共成交1441套，环比下滑32%，但是均价在3万元/平米以上的中高端房源却成交了386套，环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上涨了6个百分点。在中高端房源的带动下，上周，北京商品住宅成交价格也达到了28729元/平方米，不但环比上涨4%，也达到了今年以来连续13周的周成交高点。
自住型商品房供应持续加大
自去年10月开始，自住型商品房地块开始供应，虽然目前供应的自住型商品房地块尚处于申购或审核阶段，尚未开始选房，但该类产品的供应对商品房市场的冲击，尤其是刚需商品房市场的冲击作用明显，市场预期悄然变向。
根据计划，北京去年推出2万套自住型商品房，今年将再供应5万套，而北京每年新建商品房一共才十多万套。从供应角度来看，其对市场的冲击力必然不小。在价格方面，根据要求，自住型商品房的价格低于周边商品房价格的30%以上，有的甚至能达到50%。无论是量还是价，自住型商品房均是刚需商品房强有力的竞争对手。正因如此，自住型商品房也被业内看成是刚需商品房市场的“搅局者”。
截至目前，北京第三批自住型商品房已经开始申购，第三批的项目包括北京当代采育满庭春MOMA自住房和北京富力·惠兰美居自住房项目，其中，MOMA自住房可提供约1400套自住房，主要是80平米到135平米的两居、三居户型，均价为9500元/平米，是北京价格在万元以下的自住房项目，而该项目周边二手房的价格在每平米1.2万元左右。富力·惠兰美居自住房项目规划自住型商品房约3300套，均价为16000元/平米。另外，3月26日上午10点首创·悦都汇(楼盘资料) 地块也正式启动网上购房申请登记工作，该项目规划自住型商品房约544套，均价13000元/平米。而在这之前，北京已有恒大御景湾、金隅汇景苑（东坝单店项目）和金隅汇星苑（高井星牌项目）3个自住型商品房项目入市。
土地供应方面，自住型商品房地块的供应力度也较大，北京供应的土地中不仅有纯自住型商品房地块，且众多出让的商品房地块中也有配建自住型商品房的要求。链家地产实时的统计数据显示，今年一季度出让的居住类用地中，有7成土地配建自住型商品住房。
自住型商品房地块的大量供应和自住型商品房项目的入市分流了一部分刚需，同时也使众多刚需陷入观望，为北京市场带来了更多的不确定性。
自住房将改变住宅市场供应结构
自住型商品房用地的大量成交，意味着未来商品住宅市场的供应结构将发生根本性改变。由开发商自主定价的普通商品房占市场主体，转变为由政策限定销售价格的自住型商品房以及保障房成为供应主体，这首先对购房者预期产生了巨大影响，购房者观望情绪日益浓重，导致刚需项目的客户积累周期大大拖长。于是，刚需盘开始加快入市步伐。为了与自住型商品房争夺购房客群，刚需盘不得不降低价格预期，与去年开盘定价基本标齐区域不同，今年春节后开盘的刚需项目定价普遍低于或齐平周边其他在售项目，从而实现开盘的高转化率。由此可见，自住型商品房首先影响到了普通商品房的成交量，之后又促使普通商品房合理定价，而目前北京仅推出6个自住型商品房项目，且均处于前期申购、审核阶段，并未开始选房、签约，就已经对购房客群形成了实际分流，也切实有效地降低了商品房市场的成交价和成交量，预计随着下半年自住型商品房形成规模化供应，还将会进一步降低普通商品房的市场份额，并拉低整个房地产市场的均价水平。
自住型商品房供应有限难以满足强势需求
2013年以来，随着自住型商品房的逐步入市，以及相关用地的进一步推出和成交，尽管目前的供应量依然有限，由于其价格普遍低于周边市场均价，户型大多为刚需人群喜欢的中小户型，多个项目相对来说位置、配套等还不错，所以对北京目前的刚需人群产生了较大的预期方面的影响。在目前国内楼市市场分化、看跌声音此起彼伏的宏观环境下，自住房客观上也进一步增加了北京市场的观望情绪。不过，从回归北京的供需基本面来看，目前的整体供应依然不能满足庞大的刚性需求，需求强势仍将持续。自住型商品房目前有限的市场供应量在实际的市场成交方面对需求的有效满足作用依然十分有限。
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