[摘要] 房地产中介又出新招，政策“考题”脱颖而出，房子类型不同税费计算也不同，入行刚满一年的林某没想到，做一个房产中介，最麻烦的不是带客户看房时的费尽口舌，也不是卖房业绩不好随时面临走人，而是每年两次的内部考试。“所有跑业务的员工在这一个时段同时考试，地点就在门店的会议室和培训教室里，有严格的监考，而在考试
房地产中介又出新招，政策“考题”脱颖而出，房子类型不同税费计算也不同，入行刚满一年的林某没想到，做一个房产中介，最麻烦的不是带客户看房时的费尽口舌，也不是卖房业绩不好随时面临走人，而是每年两次的内部考试。“所有跑业务的员工在这一个时段同时考试，地点就在门店的会议室和培训教室里，有严格的监考，而在考试的几个里，所有的门店一律停业。”林某说，他自己的卖房业绩已经算很好的了，平均一个月能卖一套，但去年年底参加考试没过，差点就走人了。
而整个中介公司的大区考核就更多了，每年三四次统一的业务考试，试卷的题量很大，三内要完成140-180道选择、判断、案例分析题。和林某原先想的不同，这些考试的内容并不是如何获取卖主的房源、如何向买房人推销房子，而是考你知不知道房地产的各种政策变化，懂不懂不同类型的房子税费如何理清、贷款利率怎么计算。“过去几年里，房地产领域跟土地、银行、税务相关的政策变了得有一二十回，一出新政策我们就得赶紧学习。”周某是林某的店长，他说这几年房地产政策变化太多，他们公司的培训材料每年都要换，这两年是一年一换，2008年到2010年每季度至少都要修改一次。
修改的内容主要包括，综合地价款政策、个人所得税和营业税政策以及从去年开始每季度一调的政府指导价。“如果是我们搞错了，给客户造成损失，那是要全额赔偿的。”周某说，以前就有过因为业务员的失误，中介自己把代理的房子买下来的情况。
所以在他看来，加强“学习”，尤其是对房地产政策的学习，是很有必要的。刚刚过去的4月1日，就是他们必须清晰知晓的一个政策变化时点，这一天，按照规定，政府要调整二手房交易的指导价了，这意味着，买房人以此为基础计算的综合地价款、契税、个人所得税都在发生着变化。
“考题”的变迁
政府指导价仅仅是房产中介们面临的政策考题之一。从2005年开始，政府对房地产市场的调控逐渐发力，中介们要学习的东西也越来越多。
2005年共出台了6项调控政策，3月是房贷优惠政策取消、房地产税改革深入、国八条出台。到了5月，七部委意见公布，同时新国八条(即国八条细则)发布。此后的10月，国税总局重申个人二手房买卖须缴纳个税。这一条条都直指二手房买卖者的痛处。“房地产政策的频繁变动给中介带来了不少麻烦，我们搞业务的就得不停地学习。我们公司每天中午1点到3点是固定的学习时间，每周五早晨还有晨会，学习的业务很大一部分就是税点、贷款利率和相关政策。”周某说。
关于贷款利率和税点的调整，周滔坦言确实令人挠头。他说，2006年国家出了11项调控政策，其中涉及到贷款利率的有2条，涉及税点的则有3条。其中贷款利率整体上调了0.54个百分点，税费负担也加重了，国税总局出台二手房营业税政策，要求2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。紧接着7月，108号文件要求在范围内强制征收二手房转让个人所得税。
周某在学习房地产政策培训时感到不解的是，2008年以金融危机为分水岭，打压的风向又突然变成了刺激，尤其在税点的调整上更是异常宽松。当年11月，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。到了2009年10月，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
但在他看来，北京的房地产市场，已经渐渐无法经受起这样的折腾。“2010年之后炒房的就很少了，我2012年入职之后，就没遇到过炒房的，买得起也不买了。北京的房屋需求已经慢慢回归到居住的刚需上。”周滔介绍到，北京的房产市场特殊之处在于，北京每年这么大的房屋交易量70%-80%来自换房需求，真正从外地来的购房者并不多。
这主要归因于2010年史上最严厉的宏观调控“国十条”，包括限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等措施，直接浇灭了北京房地产市场的火，二手房也未能幸免。及至2013年4月，商品房开始统一实施差额20%征税之后，二手房交易的成交量变化尤其明显。
“4月的成交量比正常月份少了60%，而3月的成交量是正常月份的4倍。”周滔说，当年他一个月都成交了好几套房，而正常情况下经纪人三个月能卖两套房就不错了，他觉得是政府的政策把当时正常买房的需求都提前了。
现在，行政调控正在成为过往，政府提得的是依靠市场来调节房价，但周滔还是觉得要让房价跟经济增长保持一致，避免出现很久不调控、一调就是大动作的事情，那时，很多买房和卖房的人，心理可能都承受不了。
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