房地产业都有周期性不会崩盘 蕴藏投资机会

房地产门户房天下  2014-05-26 09:04

[摘要] 地产市场正处于此轮周期的收缩阶段，增速放缓、行业分化、企业分化成为趋势。结构性调整蕴藏着大量的投资机会，行业发展的空间依然巨大。

地产市场正处于此轮周期的收缩阶段，增速放缓、行业分化、企业分化成为趋势。结构性调整蕴藏着大量的投资机会，行业发展的空间依然巨大。

各国的房地产业都有周期性，但周期长度存在显著差异。美国房地产从1870 年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期基本一致。日本房地产业周期和整个国民经济的发展是同步的，7-8年为一个周期。我国香港平均8-9年就会出现一次房地产周期循环波动。我国台湾房地产从1970 年开始周期循环大致是5-6 年。以上国家和地区基本遵循朱格拉周期。

从运动轨迹看，我国房地产周期与海外相比有独特的波长，周期波动时间大致是4-5年。从1988年到2013年期间的房屋销售价格指数可以发现，1993年是我国房地产的个波峰阶段，到1998年迎来第二个波峰，2004年、2008年分别是第三和第四个波峰，去年是第五个波峰。

我国房地产的发展始于北京、上海、深圳等一线城市，然后延伸至东部沿海城市，最终扩展到中西部地区，呈现从东部向中部、西部的递延式发展路径。从周期性看，东部地区到达点时，中部地区正处于发展上升阶段，而西部地区则尚在初始发展阶段。2009年东部沿海城市房价下跌时，中西部地区的房价表现稳定，兰州、乌鲁木齐、西安等城市的房价甚至出现了上涨。即便在一线城市内部，周期也有差异，在2006-2008年的短周期中，深圳房价首先高位见顶，然后才是北京、上海。

政策因素作为经济周期的外部冲击力量，对房地产周期波动产生了重要影响。1998年的房改，标志着我国房地产业角色的重大转换，启动了房地产投资的高速增长，1998年之后的十几年中，我国住宅投资平均年增速维持在25%以上。2004年的"831大限"，使得土地市场持续火爆，大大抬升了土地价格，最终传导到房价，政策由此开始对房地产市场进行打压。2008年受金融危机影响，政策突然转为扶持房地产市场发展。这种政策的动态不一致，严重损害了政策的权威性。

政策的出发点是熨平周期，但从实际效果看，政策反而成了周期波动的助推器。2008年出台的刺激政策，带来了2009年和2010年房地产市场爆发性的增长。从数据上看，2010年11月商品房销售额5286亿元，12月更是突破1.02万亿元，而全年才5.25万亿元。面对市场的持续升温，政府不得不出台限购政策，这又导致了近两年的短周期，然后就是2012年和2013年的爆发性增长。

城市化进程影响人口流动，而人口流动与房地产市场紧密相关。从国际经验看，城市化总体进程沿S 型曲线变动。从人口流动看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段，人口进入郊区。房价的表现与人口流动主导方向的四个阶段紧密相关。在阶段，城市的房价涨幅总体比较接近；在第二阶段，大城市的房价表现优异；在后两个阶段，大城市郊区的房价表现将会更为优异。

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